Chủ đầu tư 'giảm giá kỹ thuật' để kích cầu

Nhiều chủ đầu tư duy trì giá niêm yết nhưng đẩy mạnh chiết khấu,hỗ trợ lãi vay và giãn tiến độ thanh toán,đưa "giảm giá kỹ thuật" thành chiến lược phổ biến.Báo cáo thị trường nhà ở 6 tháng đầu năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho thấy "giảm giá kỹ thuật" đang trở thành một trong những chiến lược bán hàng của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh sức mua suy giảm rõ rệt.Theo DXS-FERI,trong 6 tháng đầu năm,cả nước có khoảng 37.300 sản phẩm mới được mở bán,tăng 16% so với cùng kỳ năm trước nhưng lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 26.000 sản phẩm,giảm 12% so với cùng kỳ và giảm 62% so với 6 tháng cuối năm ngoái,kéo tỷ lệ hấp thụ phổ biến xuống còn 20-30% (trung bình giảm 10-15 điểm phần trăm)Trong bối cảnh thanh khoản suy yếu nhưng mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo ở mức cao,để kích cầu nhiều chủ đầu tư đã chuyển sang duy trì giá niêm yết,đồng thời mở rộng các chính sách chiết khấu,hỗ trợ lãi suất,ân hạn nợ gốc và giãn tiến độ thanh toán. Theo DXS-FERI,đây là hình thức "giảm giá kỹ thuật",tức giảm chi phí thực tế người mua phải bỏ ra mà không cần điều chỉnh giá bán công bố.Bất động sản khu Đông TP HCM,tháng 12/2025. Ảnh: Quỳnh TrầnKhác với việc hạ giá niêm yết,khi "giảm giá kỹ thuật",một căn hộ vẫn được công bố với mức giá ban đầu nhưng khách hàng có thể được hưởng chiết khấu nếu thanh toán sớm,hỗ trợ lãi suất trong những năm đầu,ân hạn nợ gốc hoặc kéo dài tiến độ thanh toán trong nhiều năm. Nhờ đó,số tiền thực tế người mua phải chi trả giảm đáng kể,trong khi mặt bằng giá công bố của dự án vẫn được giữ nguyên.DXS-FERI cho biết xu hướng này ngày càng được nhiều doanh nghiệp áp dụng trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà sau thời gian ưu đãi vẫn phổ biến ở mức 12-14% một năm,khiến người mua e ngại những sản phẩm có dòng tài chính lớn.Diễn biến này cũng được DKRA Consulting ghi nhận tại thị trường TP HCM và vùng phụ cận. Theo đơn vị này,dù nguồn cung mới trong quý II đạt hơn 12.000 sản phẩm,tăng 13% so với cùng kỳ,sức mua trên thị trường sơ cấp lại giảm 11%.Thanh khoản kém,lãi suất vay vẫn ở mức cao khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải đẩy mạnh các chính sách bán hàng như chiết khấu,ân hạn nợ gốc và giãn tiến độ thanh toán để kích cầu. Nhờ đó,mặt bằng giá sơ cấp nhìn chung vẫn được giữ ổn định nhưng chi phí thực tế người mua phải bỏ ra đã giảm đáng kể.Ông Võ Hồng Thắng,Phó tổng giám đốc DKRA Group,cho rằng việc nhiều doanh nghiệp đồng loạt áp dụng các chương trình ưu đãi tài chính thay vì hạ giá niêm yết phản ánh sự thay đổi trong chiến lược bán hàng của thị trường. Trong bối cảnh sức mua suy giảm nhưng chi phí phát triển dự án vẫn ở mức cao,chủ đầu tư buộc phải tìm cách cân bằng giữa mục tiêu duy trì thanh khoản và bảo vệ giá trị tài sản.Theo ông,doanh nghiệp không dễ giảm giá bán công khai bởi điều này có thể kéo mặt bằng giá của toàn dự án đi xuống,ảnh hưởng đến quyền lợi của những khách hàng đã mua trước đó,đồng thời tác động đến việc định giá tài sản bảo đảm và khả năng huy động vốn trong tương lai. Vì vậy,các chính sách như chiết khấu,ân hạn nợ gốc hay kéo dài tiến độ thanh toán được xem là giải pháp linh hoạt hơn,giúp giảm áp lực tài chính cho người mua mà vẫn giữ được mức giá niêm yết.Ông Thắng cho rằng xu hướng này cũng cho thấy ưu tiên của nhiều chủ đầu tư đã thay đổi. Nếu trước đây mục tiêu là tối đa hóa lợi nhuận thông qua tăng giá bán thì hiện nay ưu tiên hàng đầu là duy trì dòng tiền,đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ và đảm bảo kế hoạch triển khai dự án. Điều đó đồng nghĩa các doanh nghiệp sẵn sàng chia sẻ một phần lợi nhuận với khách hàng,miễn là vẫn bảo toàn được mặt bằng giá của dự án.Ở góc nhìn triển vọng,DXS-FERI dự báo thị trường nhà ở 6 tháng cuối năm sẽ tiếp tục phục hồi theo hướng phân hóa và có chọn lọc. Nguồn cung mới dự kiến tăng thêm khoảng 33.000 sản phẩm,nâng tổng nguồn cung sơ cấp trên cả nước lên hơn 100.000 sản phẩm.Tuy nhiên,sức cầu được dự báo vẫn ở mức thận trọng,với tỷ lệ hấp thụ khoảng 20-30%. Diễn biến này sẽ khiến mặt bằng giá sơ cấp nhiều khả năng đi ngang hoặc tiếp tục được điều chỉnh bằng các chính sách bán hàng. Bên cạnh đó,kịch bản thị trường phục hồi mạnh được đánh giá khó xảy ra nếu lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì quanh mức 12-14% một năm.Phương Uyên